En bref : le dépôt de garantie se rend dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois sinon, à compter de la remise des clés. Le bailleur peut retenir les sommes justifiées (loyers impayés, dégradations, charges), sur justificatifs. Chaque mois de retard coûte 10 % du loyer hors charges.

Les délais, à la lettre

  • État des lieux de sortie conforme : restitution sous un mois.
  • Dégradations constatées : restitution sous deux mois, déduction faite des sommes justifiées.
  • En copropriété : le bailleur peut conserver au maximum 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes, puis solder dans le mois qui suit.

Le point de départ est la remise des clés, pas la date de fin du préavis. Le locataire doit vous communiquer sa nouvelle adresse ; à défaut, le délai ne court pas.

Ce que vous pouvez retenir

Trois catégories, toutes sur justificatifs :

  1. Loyers et charges impayés, y compris la régularisation de charges de la dernière période.
  2. Dégradations qui dépassent l'usure normale, constatées par comparaison des deux états des lieux. Un devis ou une facture suffit ; les travaux n'ont pas à être réalisés avant la restitution.
  3. Réparations locatives non faites : joints, ampoules, entretien courant.

Ce qui n'est jamais retenu : l'usure normale (peinture ternie après cinq ans, moquette usée), les travaux d'amélioration, un ménage « pas parfait » sans constat précis à l'état des lieux.

Exemple

Dépôt de garantie : 720 €. À la sortie, un trou dans une porte (devis 180 €) et deux ampoules manquantes (8 €). Dernière régularisation de charges : 40 € en faveur du locataire. Restitution : 720 − 180 − 8 + 40 = 572 €, à verser dans les deux mois, avec le devis et le décompte de charges joints.

Lettre de restitution du dépôt de garantie

Objet : restitution du dépôt de garantie, logement situé [adresse]

Madame, Monsieur,

Suite à votre départ le [date] et à l'état des lieux de sortie établi le même jour, je vous adresse le décompte de votre dépôt de garantie de [montant] €.

Retenues : [description, montant, justificatif joint]. Régularisation de charges : [montant].

Le solde de [montant] € vous est versé ce jour par virement sur le compte que vous m'avez indiqué.

[Nom, date, signature]

Questions fréquentes

Le locataire peut-il ne pas payer le dernier mois « pour compenser » ? Non. Le dépôt de garantie n'est pas un loyer d'avance. Un dernier loyer impayé est un impayé, retenu ensuite sur le dépôt.

Que risque-t-on en rendant en retard ? Une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, due de plein droit.

Faut-il un état des lieux de sortie contradictoire ? Oui, sauf impossibilité. Sans état des lieux de sortie, le logement est présumé rendu en bon état et aucune retenue pour dégradation n'est possible.

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