En bref : l'assurance propriétaire non occupant (PNO) est obligatoire pour tout bailleur dont le logement se trouve en copropriété, depuis la loi Alur de 2014. Pour une maison individuelle, elle reste facultative mais fortement conseillée. Elle coûte généralement entre 60 et 150 euros par an pour un appartement, couvre votre responsabilité civile de propriétaire et prend le relais quand le logement est vide ou quand l'assurance du locataire ne répond pas.
La PNO est-elle obligatoire ? Oui en copropriété, non ailleurs
La réponse dépend du type de bien que vous louez.
En copropriété, c'est une obligation légale. La loi Alur du 24 mars 2014 a créé l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Il impose à chaque copropriétaire, qu'il occupe ou non son lot, de souscrire au minimum une assurance de responsabilité civile. Un bailleur qui loue un appartement dans un immeuble est donc concerné, sans exception. C'est précisément ce que couvre le socle de tout contrat PNO.
Pour une maison individuelle hors copropriété, aucun texte ne vous oblige. Mais la logique reste la même : si un incendie parti de votre installation électrique vétuste endommage la maison du voisin, c'est votre responsabilité de propriétaire qui est engagée, pas celle de votre locataire. Sans PNO, vous payez sur vos deniers.
À noter : la loi ne prévoit pas d'amende pour un copropriétaire non assuré. Le vrai risque n'est pas la sanction, c'est le sinistre non couvert. Le syndic peut par ailleurs vous demander une attestation, et certains règlements de copropriété le prévoient expressément.
Combien coûte une assurance PNO ?
Les tarifs varient selon la surface, la localisation, le niveau de garanties et l'assureur. À titre d'ordre de grandeur prudent :
- studio ou deux pièces en ville : généralement entre 60 et 100 euros par an ;
- appartement familial : souvent entre 90 et 150 euros par an ;
- maison individuelle : plutôt entre 120 et 250 euros par an selon la surface et les dépendances.
La prime est une charge déductible de vos revenus fonciers si vous êtes au régime réel. Sur un loyer de 700 euros par mois, une PNO à 100 euros par an représente un peu plus d'un pour cent des encaissements annuels. C'est le poste le moins cher de votre gestion, et celui qui vous évite les factures les plus lourdes.
PNO, assurance du locataire, assurance de la copropriété : qui couvre quoi ?
Trois contrats se superposent sur un même appartement loué. Leur articulation est souvent mal comprise, d'où l'idée fausse que la PNO ferait doublon.
| Contrat | Souscrit par | Ce qu'il couvre principalement |
|---|---|---|
| Assurance de l'immeuble | Le syndicat des copropriétaires | Les parties communes, la structure, et souvent la responsabilité civile de la copropriété |
| Assurance habitation du locataire | Le locataire (obligation de l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989) | Les risques locatifs : incendie, explosion, dégât des eaux dont il est responsable, ses biens personnels, sa responsabilité civile |
| Assurance PNO | Le bailleur | Sa responsabilité civile de propriétaire, les dommages au logement quand il est vide ou que le locataire n'est pas responsable, les recours entre assureurs, souvent les embellissements et parfois les loyers perdus après sinistre |
Concrètement, la PNO intervient dans quatre situations que les deux autres contrats ne traitent pas :
- le logement est vacant entre deux locataires ;
- le sinistre vient d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien qui incombe au propriétaire (canalisation encastrée, toiture, installation électrique) ;
- le locataire est absent, insolvable ou non assuré ;
- un tiers ou l'assureur de la copropriété se retourne contre vous.
Exemple concret : un dégât des eaux pendant la vacance locative
Prenons un cas classique. Vous louez un trois pièces au deuxième étage. Votre locataire part fin juin, le suivant arrive le 1er septembre. Mi-juillet, un flexible sous l'évier cède. L'eau coule pendant plusieurs jours avant que le voisin du dessous ne s'en aperçoive à cause d'une tache au plafond.
Le bilan, à titre d'illustration :
- chez vous : parquet gondolé et plinthes à remplacer, environ 2 500 euros ;
- chez le voisin : plafond et peinture, environ 1 200 euros ;
- recherche de fuite et intervention du plombier, environ 400 euros.
Sans PNO : le locataire sortant n'est plus responsable, l'assurance de l'immeuble ne couvre pas l'intérieur des lots privatifs. L'assureur du voisin l'indemnise puis se retourne contre vous. Vous réglez la totalité, soit environ 4 100 euros, et vous perdez peut-être un mois de loyer supplémentaire le temps des travaux.
Avec PNO : vous déclarez le sinistre sous cinq jours ouvrés. Votre assureur prend en charge vos réparations, gère le recours du voisin, et selon votre contrat vous verse une indemnité pour les loyers perdus. Reste à votre charge la franchise, le plus souvent entre 150 et 400 euros.
Une PNO à 100 euros par an contre un chèque de 4 000 euros : le calcul est vite fait.
Que faire si le locataire n'est pas assuré ?
La loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s'assurer contre les risques locatifs et de vous remettre une attestation à la signature du bail, puis chaque année à votre demande. Dans la pratique, beaucoup de bailleurs réclament l'attestation à l'entrée et ne la redemandent jamais. C'est là que le risque se glisse : un contrat résilié pour impayé de prime, et le logement se retrouve sans couverture sans que personne ne le sache.
La procédure prévue par la loi
- Demander l'attestation par écrit. Un simple courrier ou email suffit pour commencer. Sans réponse, envoyez une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception.
- Attendre un mois. Passé ce délai sans attestation, l'article 7 g de la loi de 1989 vous autorise à souscrire vous-même une assurance pour le compte du locataire.
- Récupérer la prime. Vous pouvez la refacturer au locataire par douzième, en plus du loyer, avec une majoration plafonnée par décret (de l'ordre de dix pour cent au maximum). Cette faculté doit figurer dans le bail pour être opposable.
- Ou activer la clause résolutoire. Si le bail la prévoit pour défaut d'assurance, vous pouvez faire délivrer un commandement par commissaire de justice. Le locataire dispose alors d'un mois pour régulariser avant que la résiliation puisse être demandée au juge.
Dans tous les cas, votre PNO reste votre filet de sécurité pendant cette période de flottement. Elle ne remplace pas l'assurance du locataire, mais elle évite que vous soyez seul face à un sinistre le temps de régulariser.
Trois réflexes de gestionnaire
- Souscrire la PNO dès l'achat, avant même la mise en location, puisque le risque existe aussi pendant les travaux et la recherche du locataire.
- Vérifier que le contrat inclut bien les recours des voisins et des tiers, la vacance locative, et idéalement la perte de loyers.
- Réclamer l'attestation du locataire chaque année à date fixe, par exemple à l'anniversaire du bail, et la conserver avec le dossier du logement.
Ce que Polyrent fait à votre place
Polyrent envoie automatiquement au locataire un rappel pour l'attestation d'assurance à chaque échéance annuelle, stocke les attestations reçues dans le dossier du bien et vous alerte avant leur expiration. Vous gardez ainsi la preuve écrite de vos demandes, utile si vous devez un jour engager la procédure décrite plus haut. Créez votre compte gratuitement et ajoutez votre premier logement en quelques minutes.