En bref : si vos loyers bruts annuels (hors charges) de locations vides ne dépassent pas 15 000 €, vous relevez par défaut du micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 %, rien d'autre à déclarer. Au-delà, ou sur option, c'est le régime réel : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, assurance, taxe foncière, gestion) et pouvez créer un déficit imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an. L'option pour le réel engage pour trois ans.

Micro-foncier : simple, mais pas toujours avantageux

Vous reportez le total des loyers encaissés en case 4BE de la déclaration 2042. L'administration applique l'abattement de 30 % et impose les 70 % restants au barème, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Aucune charge à justifier. C'est le bon choix quand vos charges réelles sont inférieures à 30 % des loyers, typiquement un bien sans emprunt et sans travaux.

Régime réel : la déclaration 2044

Vous déclarez loyers et charges ligne par ligne. Les charges déductibles principales :

  • les intérêts d'emprunt et frais de dossier, assurance emprunteur comprise ;
  • les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (pas l'agrandissement ni la construction) ;
  • la taxe foncière (hors TEOM, récupérée sur le locataire) ;
  • l'assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion et de syndic non récupérables ;
  • un forfait de 20 € par local pour les frais de gestion divers.

Le déficit foncier

Si les charges dépassent les loyers, le déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique engagés jusqu'à fin 2025, sous conditions). Le surplus et la part liée aux intérêts se reportent sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Contrepartie : le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation.

Exemple : un T2 à 720 € par mois

Loyers annuels : 8 640 €. Charges réelles : intérêts d'emprunt 2 900 €, taxe foncière 900 €, assurance PNO 180 €, entretien chaudière 120 €, ravalement (quote-part) 1 800 €, forfait 20 €. Total : 5 920 €.

  • Micro-foncier : base imposable 8 640 × 70 % = 6 048 €.
  • Réel : base imposable 8 640 − 5 920 = 2 720 €.

Dans une tranche à 30 %, avec les prélèvements sociaux, l'écart d'impôt est d'environ 1 570 € en faveur du réel. Sans emprunt ni ravalement, les charges tomberaient à 1 220 € et le micro-foncier redeviendrait le bon choix.

Comment décider

  1. Additionnez vos charges déductibles de l'année.
  2. Comparez à 30 % de vos loyers.
  3. Si les charges sont supérieures, optez pour le réel, en gardant en tête l'engagement de trois ans.
  4. Si vous prévoyez des travaux importants l'an prochain, attendez cette année-là pour opter : l'option jouera à plein.

Questions fréquentes

Et pour un meublé ? Les loyers meublés relèvent des BIC (micro-BIC à 50 % d'abattement ou réel), pas des revenus fonciers. Les deux régimes ne se mélangent pas.

Les charges récupérées sur le locataire sont-elles des revenus ? Non, elles ne se déclarent pas, et les charges correspondantes ne se déduisent pas.

Quel justificatif conserver ? Factures, avis d'imposition, tableau d'amortissement, quittances de loyer : trois ans au minimum, le délai de reprise de l'administration.

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