En bref : un bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, pour trois motifs : vendre, reprendre le logement pour y habiter (lui ou un proche), ou un motif légitime et sérieux. Le préavis est de six mois en location vide, trois mois en meublé, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé. Un congé mal motivé ou hors délai est nul, et le bail se renouvelle.

Les trois motifs, et rien d'autre

  • Congé pour vente : le locataire est prioritaire pour acheter. Le congé vaut offre de vente, au prix et aux conditions indiqués, valable deux mois.
  • Congé pour reprise : pour y habiter soi-même, ou loger son conjoint, partenaire de pacs, concubin depuis un an, ascendants ou descendants. Le congé précise le nom et l'adresse du bénéficiaire et le lien de parenté.
  • Motif légitime et sérieux : impayés répétés, troubles de voisinage, non-respect du bail. C'est le motif le plus contesté devant le juge.

Le calendrier

Bail vide de trois ans signé le 1er octobre 2023 : échéance le 30 septembre 2026. Le congé doit être reçu par le locataire au plus tard le 31 mars 2026. En recommandé, c'est la date de première présentation qui compte, pas la date d'envoi : envoyez avec deux semaines de marge.

Si vous achetez un logement occupé, attention : le premier congé pour vente ne peut prendre effet qu'à la fin du premier renouvellement suivant l'achat, et le congé pour reprise qu'après deux ans si le bail se termine moins de deux ans après l'acquisition.

Les protections du locataire

Un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond réglementaire ne peut recevoir congé sans qu'on lui propose un relogement correspondant à ses besoins, sauf si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources modestes.

Lettre de congé pour vente

Objet : congé pour vente, logement situé [adresse], bail du [date]

Madame, Monsieur,

Je vous informe que je ne renouvellerai pas le bail arrivant à échéance le [date], car j'ai décidé de vendre le logement que vous occupez. Le présent congé prend effet le [date d'échéance].

Conformément à l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, ce congé vaut offre de vente à votre profit, au prix de [prix] €, [conditions]. Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Si vous l'acceptez, vous disposerez de deux mois pour réaliser la vente, quatre mois si vous recourez à un prêt.

[Reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-II, obligatoire à peine de nullité.]

[Nom, date, signature]

Ce qui rend un congé nul

  1. Un préavis trop court ou un congé envoyé en cours de bail plutôt qu'à l'échéance.
  2. Un congé pour reprise sans nom, adresse ou lien de parenté du bénéficiaire.
  3. Un congé pour vente sans prix ni reproduction du texte légal.
  4. Un motif « légitime et sérieux » sans preuve.
  5. Une reprise fictive : si le logement est remis en location après le congé, le locataire peut réclamer des dommages et intérêts, et l'amende peut atteindre 6 000 € pour une personne physique.

Questions fréquentes

Le locataire doit-il rester jusqu'à la fin du préavis ? Non. Après un congé du bailleur, il peut partir à tout moment en ne payant que les jours d'occupation effective.

Peut-on donner congé par e-mail ? Non. Seuls le recommandé avec accusé de réception, l'acte d'huissier et la remise en main propre contre récépissé sont valables.

Avec Polyrent, ces calculs et ces courriers se font en un clic depuis la fiche du bail, avec le bon indice et les bonnes dates. Gratuit pour les premiers inscrits.