En bref : un loyer d'habitation ne peut être révisé qu'une fois par an, à la date prévue dans le bail, avec l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee. Nouveau loyer = loyer actuel × (IRL du trimestre de référence de cette année ÷ IRL du même trimestre l'an dernier). Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, aucune révision n'est possible.

La formule, sans mystère

La révision suit trois règles simples :

  • Le bail doit contenir une clause de révision. Sans clause, le loyer reste figé jusqu'au renouvellement.
  • La révision intervient une fois par an, à la date anniversaire du bail ou à la date fixée dans le contrat.
  • L'indice utilisé est l'IRL du trimestre de référence indiqué dans le bail. À défaut, c'est le dernier indice publié à la date de signature.

Formule : nouveau loyer = loyer en cours × (nouvel IRL ÷ ancien IRL). Les charges ne sont pas concernées : elles suivent la régularisation annuelle, pas l'IRL.

Exemple chiffré

Un bail signé le 1er septembre 2025, loyer hors charges 720 €, IRL de référence : 2e trimestre. L'IRL du 2e trimestre 2025 vaut, disons, 145,17. Au 1er septembre 2026, l'IRL du 2e trimestre 2026 est publié : 146,63 (valeur illustrative, vérifiez l'indice en vigueur sur insee.fr).

Calcul : 720 × 146,63 ÷ 145,17 = 727,24 €. La hausse est de 7,24 € par mois, soit 86,88 € sur l'année. C'est peu, et c'est justement pour ça que beaucoup de bailleurs oublient de la faire.

Les trois erreurs qui font perdre la révision

  1. Attendre trop longtemps. Depuis la loi Alur, le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision pour la demander. Passé ce délai, l'année est perdue, sans rattrapage possible.
  2. Cumuler plusieurs années. Une révision oubliée ne se rattrape pas. On repart de l'indice de l'année en cours, pas de celui d'il y a trois ans.
  3. Réviser un logement classé F ou G. Depuis le 24 août 2022, les loyers des passoires thermiques (DPE F ou G) sont gelés : ni révision, ni augmentation entre deux locataires.

Lettre type de révision de loyer

La révision n'exige pas de lettre recommandée, mais une trace écrite évite les discussions. Un courrier simple ou un e-mail suffit.

Objet : révision annuelle du loyer, logement situé [adresse]

Madame, Monsieur,

Conformément à la clause de révision de votre bail signé le [date], je vous informe que le loyer hors charges est révisé à compter du [date de révision], sur la base de l'indice de référence des loyers du [trimestre] : indice [ancien IRL] pour [année N-1], indice [nouvel IRL] pour [année N].

Le loyer passe de [ancien loyer] € à [nouveau loyer] € hors charges, soit un loyer charges comprises de [total] €.

Je reste à votre disposition pour toute question.

[Nom, date, signature]

Questions fréquentes

Le locataire peut-il refuser la révision ? Non, si le bail contient une clause et que le calcul est juste. Il peut en revanche contester un calcul erroné ou une révision demandée hors délai.

Faut-il réviser un bail meublé de la même façon ? Oui, la révision IRL s'applique aux baux meublés comme aux baux vides, avec les mêmes limites.

Et en zone tendue ? La révision annuelle reste possible, mais l'augmentation entre deux locataires est encadrée, et l'encadrement des loyers s'applique dans les villes concernées.

Que se passe-t-il si l'IRL baisse ? Le loyer baisse mécaniquement. C'est rare, mais la formule joue dans les deux sens.

Avec Polyrent, ces calculs et ces courriers se font en un clic depuis la fiche du bail, avec le bon indice et les bonnes dates. Gratuit pour les premiers inscrits.