Acte de caution solidaire : modèle et règles 2026

En bref : un acte de caution solidaire doit être signé par le garant lui-même et mentionner le montant du loyer, ses conditions de révision, la durée de l'engagement et la somme maximale garantie en chiffres et en lettres. La caution doit aussi recevoir un exemplaire du bail. Il manque l'une de ces formalités ? L'engagement peut être annulé. Le bailleur ne peut pas cumuler caution et assurance loyers impayés, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti.

Le garant est souvent le dernier recours quand un locataire cesse de payer. Encore faut-il que l'acte tienne la route. Beaucoup de cautionnements sont contestés avec succès pour une simple mention oubliée. Voici ce qu'il faut savoir pour sécuriser le vôtre.

Caution simple ou caution solidaire : la différence

Avec une caution simple, le garant peut exiger que vous poursuiviez d'abord le locataire (bénéfice de discussion). Avec une caution solidaire, il y renonce : vous pouvez vous adresser directement à lui, sans avoir épuisé les recours contre le locataire. C'est pourquoi la quasi-totalité des bailleurs choisissent la solidarité. Elle doit être écrite noir sur blanc dans l'acte, sans ambiguïté.

Ce qui est interdit ou encadré

• Pas de cumul avec une GLI : l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit de demander une caution si vous avez souscrit une assurance loyers impayés. Exception : le locataire étudiant ou apprenti.
• Pièces justificatives du garant : la liste est limitative et fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015. Vous ne pouvez pas demander n'importe quel document.
• Engagement proportionné : une caution personne physique ne peut pas être poursuivie si son engagement était manifestement disproportionné à ses revenus et à son patrimoine au moment de la signature (article 2300 du Code civil).

Les mentions obligatoires depuis 2022

La réforme du droit des sûretés (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, en vigueur depuis le 1er janvier 2022) a déplacé les règles dans le Code civil. Pour un bail d'habitation, l'acte doit réunir deux séries d'exigences.

Issues de la loi du 6 juillet 1989 (article 22-1)

• le montant du loyer et ses conditions de révision, tels qu'ils figurent dans le bail ;
• une mention par laquelle la caution reconnaît connaître la nature et l'étendue de son engagement ;
• la reproduction de l'alinéa de l'article 22-1 sur la faculté de résiliation lorsque le cautionnement est à durée indéterminée ;
• la remise d'un exemplaire du bail à la caution.

Issues du Code civil (article 2297)

• la caution écrit elle-même qu'elle s'engage à payer au créancier ce que doit le locataire ;
• la somme maximale est exprimée en chiffres et en lettres (principal et accessoires). En cas de différence, c'est la somme en lettres qui l'emporte.

Ces formalités sont exigées à peine de nullité. Mieux vaut les respecter à la lettre.

Durée de l'engagement

• Durée déterminée : elle ne peut pas dépasser celle du bail. Une durée de 3 ans pour un bail de 3 ans est cohérente.
• Durée indéterminée : la caution peut résilier unilatéralement. La résiliation prend effet à la fin du bail en cours, initial ou reconduit.
• Colocation : la solidarité des colocataires s'éteint au plus tard 6 mois après la date d'effet du congé de l'un d'eux, et l'engagement de sa caution s'arrête à la même date, sauf nouvelle caution (article 8-1 de la loi de 1989).

Exemple chiffré

Bail vide de 3 ans, loyer de 750 € hors charges, provision sur charges de 50 €. Loyer charges comprises : 800 € par mois.

Le garant s'engage ici à hauteur de 28 800 € maximum, écrits « 28 800 » et « vingt-huit mille huit cents euros ». S'il y a 3 mois d'impayés, vous lui réclamez 2 400 €, pas le plafond. Le plafond est une limite, pas un forfait.

Modèle de texte à adapter

À faire recopier à la main par le garant (ou à saisir lui-même, dans le cas d'une signature électronique) :

Je soussigné(e) [prénom, nom], né(e) le [date] à [lieu], demeurant [adresse], me porte caution solidaire de [prénom, nom du locataire] pour le logement situé [adresse], loué par [bailleur] selon bail du [date], pour une durée de [3 ans] à compter du [date].

Le loyer mensuel est de [750] euros hors charges, avec une provision sur charges de [50] euros, révisable chaque année selon l'indice de référence des loyers du [trimestre].

Je m'engage à payer au bailleur, en cas de défaillance du locataire, les loyers, charges et accessoires, dans la limite de [28 800 euros] (vingt-huit mille huit cents euros), pour toute la durée du bail.

Je renonce au bénéfice de discussion et m'engage solidairement avec le locataire. Je reconnais avoir reçu un exemplaire du contrat de location et avoir connaissance de la nature et de l'étendue de mon engagement.

[Reproduire ici l'alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la résiliation du cautionnement à durée indéterminée, à copier depuis Légifrance.]

Fait à [ville], le [date]. Signature.

Quand peut-on appeler le garant ?

Dès que le locataire est défaillant, c'est-à-dire dès le premier loyer impayé. En pratique, procédez dans l'ordre :

• relancez le locataire, puis envoyez-lui une mise en demeure écrite ;
• prévenez le garant par courrier, en joignant le décompte des sommes dues ;
• réclamez uniquement ce qui est couvert : loyers, charges et accessoires prévus, dans la limite du plafond et de la durée.

Conservez les preuves d'envoi. Les actions en paiement des loyers se prescrivent par 3 ans (article 7-1 de la loi de 1989), donc ne laissez pas traîner un dossier.

Les erreurs qui annulent un cautionnement

• oublier de mentionner la révision du loyer ;
• plafond absent, ou écrit seulement en chiffres ;
• acte rédigé par le bailleur sans que le garant ait écrit la mention lui-même ;
• bail jamais remis au garant ;
• caution demandée alors qu'une GLI est souscrite.

Ce que Polyrent fait à votre place

Sur Polyrent, vous rattachez le garant à son locataire et à son bail, sans ressaisir les informations déjà connues. Les loyers impayés sont repérés et les relances partent automatiquement, ce qui vous donne un historique daté si vous devez appeler la caution. Tous les documents du dossier restent au même endroit. Créez votre compte sur Polyrent et gardez vos cautions sous contrôle.