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Révision du loyer avec l'IRL : le calcul et la lettre
Indiquez le loyer actuel et le trimestre de référence du bail. Les indices officiels de l'INSEE se remplissent seuls, le nouveau loyer s'affiche et la lettre au locataire se télécharge en PDF.
La règle : une fois par an, jamais plus que l'IRL
Si le bail contient une clause de révision, le loyer peut être révisé une fois par an, à la date prévue au contrat ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 limite la hausse à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL), que l'INSEE publie chaque trimestre.
Nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de cette année ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente.
Exemple : un loyer de 650 € avec un bail en référence T2. L'IRL du 2e trimestre 2025 vaut 146,68, celui du 2e trimestre 2026 vaut 148,37. Le nouveau loyer est 650 × 148,37 ÷ 146,68 = 657,49 €.
Ce que la loi ALUR a changé
Depuis 2014, le bailleur a un an à partir de la date de révision prévue pour la demander. S'il laisse passer ce délai, il renonce à la révision de l'année. Et s'il la demande en retard, mais dans l'année, la hausse ne s'applique qu'à compter de sa demande : aucun rappel rétroactif n'est possible. Envoyez donc la lettre avant ou à la date de révision.
Les cas où l'on ne peut pas réviser
- le bail ne contient aucune clause de révision ;
- le logement est classé F ou G au DPE : depuis le 24 août 2022 en métropole, son loyer ne peut plus être révisé ni augmenté (loi Climat et résilience) ;
- la révision de l'année a déjà été appliquée.
Entre le 3e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2024, la hausse annuelle de l'IRL a été plafonnée à 3,5 % en métropole par la loi du 16 août 2022, avec des plafonds plus bas en Corse et en outre-mer. Les valeurs ci-dessous sont celles de la série officielle de l'INSEE pour la France métropolitaine, qui intègrent déjà ce plafond.
Les valeurs officielles de l'IRL
| Année | T1 | T2 | T3 | T4 |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 146,60 | 148,37 | ||
| 2025 | 145,47 | 146,68 | 145,77 | 145,78 |
| 2024 | 143,46 | 145,17 | 144,51 | 144,64 |
| 2023 | 138,61 | 140,59 | 141,03 | 142,06 |
| 2022 | 133,93 | 135,84 | 136,27 | 137,26 |
| 2021 | 130,69 | 131,12 | 131,67 | 132,62 |
| 2020 | 130,57 | 130,57 | 130,59 | 130,52 |
| 2019 | 129,38 | 129,72 | 129,99 | 130,26 |
Source : INSEE, série 001515333, indice de référence des loyers. Les valeurs sont mises à jour à chaque publication trimestrielle.
Questions fréquentes
Quel trimestre de référence faut-il utiliser ?
Celui qui est inscrit dans le bail. S'il n'y figure pas, l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 retient le dernier IRL publié à la date de signature du bail. On compare ensuite l'indice de ce même trimestre d'une année sur l'autre.
Peut-on réclamer une révision oubliée l'an dernier ?
Non. Depuis la loi ALUR, le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision prévue pour la demander. Passé ce délai, il est réputé y avoir renoncé pour l'année. Et une révision demandée en retard ne s'applique qu'à partir de la demande, jamais rétroactivement.
Le loyer peut-il baisser si l'IRL baisse ?
La formule fonctionne dans les deux sens : nouveau loyer = loyer actuel × nouvel IRL ÷ IRL de l'année précédente. Si l'indice recule, le loyer révisé recule aussi. Le calculateur l'indique et la lettre l'annonce au locataire.
Mon logement est classé F ou G au DPE : puis-je réviser le loyer ?
Non en métropole. Depuis le 24 août 2022, la loi Climat et résilience interdit toute révision, majoration ou réévaluation du loyer des logements classés F ou G. En outre-mer, cette règle s'applique depuis le 1er juillet 2024.
Les charges sont-elles concernées par la révision IRL ?
Non. La révision porte sur le loyer hors charges. Les provisions sur charges sont régularisées à part, une fois par an, d'après les dépenses réelles.
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