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Lettre de relance pour loyer impayé, puis mise en demeure
Deux courriers, deux étapes. La relance amiable laisse la porte ouverte à un échéancier ; la mise en demeure, envoyée en recommandé, fait courir les intérêts et prépare le commandement de payer.
Les étapes après un loyer impayé
- Dans les premiers jours : un appel ou un message, puis la relance amiable. Beaucoup de retards sont des oublis ou des virements décalés.
- Sans réponse : la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle fait courir les intérêts au taux légal sur les sommes dues (article 1231-6 du Code civil).
- Toujours rien : le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, qui vise la clause résolutoire du bail. Le locataire a alors six semaines pour régler (article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023).
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Ce que le bailleur ne peut pas faire
Les frais de relance ne peuvent pas être mis à la charge du locataire, pas plus que des amendes ou des pénalités de retard : l'article 4 de la loi de 1989 répute ces clauses non écrites. Couper l'eau ou l'électricité, changer la serrure ou garder les affaires du locataire est interdit et pénalement sanctionné : seule une décision de justice permet d'obtenir l'expulsion.
Les délais à surveiller
L'action en paiement des loyers se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi de 1989) : n'attendez pas pour agir. Si l'aide au logement de votre locataire vous est versée directement, signalez l'impayé à la CAF ou à la MSA dans les deux mois qui suivent sa constitution. Et si un garant s'est porté caution, prévenez-le tôt : le commandement de payer doit lui être signifié dans les quinze jours.
Questions fréquentes
Quel délai laisser au locataire dans une mise en demeure ?
La loi ne fixe pas de délai précis pour la mise en demeure. L'usage est de laisser 8 à 15 jours. Le générateur propose 8 jours par défaut ; vous pouvez choisir jusqu'à 30 jours.
Peut-on facturer des frais de relance ou des pénalités de retard ?
Non. L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrites les clauses qui font payer au locataire des frais de relance ou qui prévoient des amendes et pénalités. Seuls les intérêts au taux légal peuvent courir, à compter de la mise en demeure.
La mise en demeure doit-elle partir en recommandé ?
Ce n'est pas une obligation de forme, mais la lettre recommandée avec accusé de réception donne une date certaine et la preuve de la réception. C'est elle qui fait courir les intérêts au taux légal, il faut donc pouvoir la dater.
Que se passe-t-il si la mise en demeure reste sans effet ?
Le bailleur peut faire délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire dispose de six semaines pour régler ; à défaut, la résiliation du bail peut être constatée par le juge.
Faut-il prévenir la caution ?
C'est conseillé dès la mise en demeure. Et si un commandement de payer est délivré, l'article 24 de la loi de 1989 impose de le signifier à la caution dans les quinze jours, faute de quoi elle ne peut être tenue des pénalités ou intérêts de retard.
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