Guides pour propriétaires bailleurs

Le bailleur doit remettre gratuitement une quittance au locataire qui la demande, à condition que le loyer et les charges aient été payés en totalité (article 21 de la loi du 6 juillet 1989).

Vous pouvez augmenter le loyer une fois par an uniquement si le bail contient une clause de révision, et dans la limite de la variation de l'IRL publié par l'Insee (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Pour un bail d'habitation, la révision (ou indexation) annuelle suit l'IRL et suppose une clause dans le bail. La réévaluation est une hausse proposée au renouvellement pour un loyer manifestement sous-évalué.

Une SCI doit compter au moins deux associés. Un seul associé ne peut pas la constituer, mais l'un des associés peut être l'unique gérant et administrer seul la société au quotidien.

Réagissez dès le premier retard : relance amiable écrite, puis mise en demeure par lettre recommandée, en prévenant la caution ou l'assureur de loyers impayés.

Dans les territoires concernés, le loyer de départ ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (20 % au-dessus du loyer de référence) fixé par arrêté préfectoral selon la zone, le type de logement, l'époque de construction et le nombre de pièces.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour louer un logement et valable dix ans. La classe énergétique figure dans l'annonce et le bail.

Un bail meublé dure un an (neuf mois pour un étudiant) et le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges. Le logement doit comporter le mobilier minimal fixé par le décret du 31 juillet 2015.

En colocation, deux formules existent : un bail unique signé par tous les colocataires, ou un bail individuel par chambre avec des parties communes partagées.

Le locataire d'un logement vide donne un préavis de trois mois, réduit à un mois en zone tendue ou pour certains motifs (mutation, perte d'emploi, état de santé, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, attribution d'un logement social, violences conjugales). En meublé, le préavis est d'un mois.

Le bail est écrit, conforme au contrat type du décret n° 2015-587, et remis en un exemplaire à chaque partie. Il est complété d'annexes obligatoires : dossier de diagnostics, notice d'information, état des lieux, et selon le cas inventaire du mobilier et extrait du règlement de copropriété.

Pour louer, le bailleur fournit un dossier de diagnostic technique : DPE (dix ans), état des risques (six mois), électricité et gaz si l'installation a plus de quinze ans (six ans), plomb pour les logements d'avant 1949.

Un logement décent respecte les critères du décret n° 2002-120 : surface d'au moins 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond (ou 20 m³), absence de risque pour la sécurité et la santé, équipements de base, et performance énergétique minimale.

Le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations listées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 : joints, ampoules, robinetterie, entretien annuel de la chaudière, ramonage.

Seules les charges listées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 sont récupérables : eau, ascenseur, chauffage collectif, entretien des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, espaces verts.

Le bail mobilité est un bail meublé de un à dix mois, non renouvelable, pour un locataire en formation, en études supérieures, en stage, en apprentissage, en mission temporaire ou en mutation. Il n'y a pas de dépôt de garantie.

Non, pas sans l'accord du locataire. Le logement loué est le domicile du locataire : le bailleur ne peut pas y entrer seul, même avec une clé de secours.

Trois protections : la caution d'un tiers, la garantie Visale (gratuite, proposée par Action Logement), l'assurance loyers impayés (GLI) payante.

Un bail vide dure trois ans minimum si le bailleur est une personne physique (six ans si c'est une société). Un bail meublé dure un an.

Un locataire ne peut pas sous-louer sans l'accord écrit du bailleur, qui doit aussi approuver le prix du loyer de la sous-location. Ce loyer ne peut pas dépasser, au mètre carré, celui que paie le locataire principal (article 8 de la loi de 1989).

Avant de louer : choisir nu ou meublé et le cadre (nom propre, SCI), faire réaliser les diagnostics, vérifier la décence et la classe énergétique, souscrire une assurance propriétaire non occupant.