Polyrent / Guides pour bailleurs
Réparations locatives : qui paie, le propriétaire ou le locataire ?
La réponse en bref
- Le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations listées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 : joints, ampoules, robinetterie, entretien annuel de la chaudière, ramonage.
- Le propriétaire supporte les grosses réparations, la remise en état résultant de l'usure normale (vétusté) et les défauts de conception ou de force majeure.
- La retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par des devis ou factures et tenir compte de la vétusté.
Mis à jour le . Ce guide présente les règles générales du droit français de la location d'habitation ; il ne remplace pas un conseil juridique pour un cas particulier.
À la charge du locataire
- entretien courant : joints, bouches d'aération, nettoyage des grilles de ventilation, détartrage ;
- entretien annuel de la chaudière et des appareils à gaz, ramonage ;
- remplacement de petites pièces : ampoules, interrupteurs, prises, flexibles de douche, pommeaux ;
- dégradations dues à son usage anormal ou à un défaut d'entretien ;
- peinture et sols dégradés par un usage anormal.
Le locataire est responsable des dégâts causés par lui-même, ses occupants et ses animaux, sauf force majeure ou faute du bailleur.
À la charge du bailleur
- toitures, murs porteurs, canalisations enterrées, gros œuvre ;
- remplacement d'équipements hors d'usage par leur âge (chaudière, ballon d'eau chaude, volets) ;
- mise en conformité du logement avec la décence ;
- réparations liées à la vétusté ou à un vice caché.
La vétusté et le dépôt de garantie
La vétusté, usure normale par le temps, ne se retient pas sur le dépôt de garantie. Une grille de vétusté annexée au bail, négociée avec le locataire, facilite l'évaluation des retenues. Toute retenue est justifiée par un devis ou une facture, rapprochée de l'état des lieux d'entrée et de sortie. Le dépôt est restitué dans un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon.
Les travaux du bailleur pendant le bail
Le locataire doit laisser exécuter les travaux d'amélioration ou de réparation nécessaires. Si ceux-ci durent plus de 21 jours, le locataire peut obtenir une diminution du loyer proportionnelle (article 1724 du Code civil). Le bailleur prévient le locataire et précise la nature et les modalités des travaux.
Établir un état des lieux d'entrée et de sortie (gratuit, sans compte).
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 (Légifrance)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance)
Questions fréquentes
Qui paie l'entretien de la chaudière ?
L'entretien annuel est à la charge du locataire. Le remplacement de la chaudière hors d'usage est à la charge du propriétaire.
Qui paie la peinture à la fin du bail ?
Le locataire seulement pour les dégradations anormales. L'usure normale est à la charge du bailleur.
Le locataire peut-il faire des travaux ?
Il ne peut pas transformer le logement sans l'accord écrit du bailleur. L'accord précise souvent si les travaux resteront acquis au propriétaire.
Gérez vos locations avec Polyrent
Quittances, relances, révision du loyer : gratuit jusqu'à 3 biens, sans carte bancaire.