Loyer impayé : que faire, étape par étape

Étape 1 : la relance amiable (jour J à J+15)

Contactez le locataire par téléphone, puis confirmez par écrit : e-mail ou lettre simple rappelant le montant dû, la période et le moyen de payer. Beaucoup d'impayés sont un oubli ou un problème bancaire passager. Notre modèle de lettre de relance fait gagner du temps.

Vérifiez d'abord votre propre comptabilité : un virement mal affecté ou un paiement partiel mal enregistré est fréquent. Un reçu pour le paiement partiel évite les malentendus.

Étape 2 : la mise en demeure

Si la relance reste sans effet, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception. Elle fixe un délai de régularisation (huit à quinze jours est courant) et fait courir les intérêts de retard au taux légal sur la somme due. Sans clause du bail le prévoyant, vous ne pouvez pas demander de pénalité forfaitaire : les clauses de pénalité de retard dans un bail d'habitation sont réputées non écrites.

Prévenez en parallèle la caution (par lettre recommandée) et votre assureur de loyers impayés s'il y en a un : certains contrats imposent une déclaration rapide, sous peine de refus de garantie. La CAF ou la MSA doit être informée si le locataire perçoit l'aide au logement versée en tiers payant.

Étape 3 : le commandement de payer

Si le bail comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, le bailleur fait délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (ancien huissier). Il doit mentionner, à peine de nullité, le délai accordé au locataire, le montant du loyer, la clause résolutoire et les informations sur les aides. Le délai est de six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023 ; le nouveau contrat type applicable aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026 le reprend. Vérifiez la clause de votre bail et faites contrôler le commandement par le commissaire de justice.

Le commandement est signifié à la caution dans les quinze jours qui suivent sa signification au locataire, sous peine de perdre le recours contre elle.

Étape 4 : la saisine du juge

À l'expiration du délai, le bailleur peut assigner le locataire devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire. L'assignation est notifiée au préfet (qui saisit la commission de prévention des expulsions, la CCAPEX) au moins six semaines avant l'audience. Le juge peut constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion, condamner au paiement, ou accorder des délais de paiement jusqu'à trois ans.

Étape 5 : l'expulsion

Après le jugement, un commandement de quitter les lieux est délivré. L'expulsion se fait avec le concours de la force publique, jamais par le bailleur seul. Elle est interdite pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), sauf exceptions prévues par la loi. Changer la serrure, retirer les affaires ou couper l'électricité expose le bailleur à des sanctions pénales.

Rédiger une lettre de relance de loyer impayé (gratuit, sans compte).