Polyrent / Guides pour bailleurs
Durée du bail d'habitation, reconduction tacite et congé
La réponse en bref
- Un bail vide dure trois ans minimum si le bailleur est une personne physique (six ans si c'est une société). Un bail meublé dure un an.
- À l'échéance, le bail se reconduit tacitement pour la même durée. Seul le locataire peut le quitter à tout moment avec préavis. Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance, avec six mois de préavis (trois en meublé), pour vendre, reprendre ou un motif légitime et sérieux.
- Le bail peut être signé pour moins de trois ans, mais au minimum un an, si un événement précis lié au bailleur le justifie (retraite, mutation, reprise par un enfant).
Mis à jour le . Ce guide présente les règles générales du droit français de la location d'habitation ; il ne remplace pas un conseil juridique pour un cas particulier.
Les durées légales
- location vide : trois ans pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale, six ans pour un autre bailleur personne morale ;
- location meublée : un an (neuf mois pour un étudiant) ;
- bail mobilité : un à dix mois ;
- bail réduit : de un à trois ans si un événement précis lié au bailleur est mentionné au contrat.
La reconduction tacite
À l'échéance du bail, sans congé donné par l'une des parties, le contrat se poursuit aux mêmes conditions pour la même durée. Il ne s'agit pas d'un renouvellement : le contrat est inchangé, sauf révision du loyer. Un renouvellement suppose un nouvel accord, avec éventuellement une réévaluation du loyer.
Depuis le 1er octobre 2026, les baux conclus ou renouvelés doivent respecter le contrat type modifié par le décret n° 2026-596. Les juristes débattent de la question de savoir si une reconduction tacite vaut renouvellement : si vous souhaitez intégrer les nouvelles clauses à un bail reconduit, faites-le par avenant.
Le congé du bailleur
Il se donne par lettre recommandée, commissaire de justice ou remise contre récépissé, six mois avant l'échéance du bail vide, trois mois avant celle d'un meublé. Les seuls motifs : vente du logement, reprise pour y habiter ou loger un proche, motif légitime et sérieux (par exemple manquement du locataire). Des protections s'appliquent à certains locataires âgés ou aux ressources modestes.
Le congé du locataire
Il peut partir à tout moment en respectant le préavis de trois mois, réduit à un mois en zone tendue, en meublé ou pour un motif légal. Voir notre guide sur le préavis.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance)
- Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (Légifrance)
Questions fréquentes
Combien de temps dure un bail non meublé ?
Trois ans minimum pour un bailleur personne physique, six ans pour une personne morale.
Le bail se renouvelle-t-il automatiquement ?
Il se reconduit tacitement pour la même durée en l'absence de congé.
Peut-on signer un bail de moins de trois ans en location vide ?
Oui, entre un et trois ans, si un événement précis lié au bailleur est mentionné au contrat.
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