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Révision, indexation, réévaluation du loyer : quelle différence ?
La réponse en bref
- Pour un bail d'habitation, la révision (ou indexation) annuelle suit l'IRL et suppose une clause dans le bail. La réévaluation est une hausse proposée au renouvellement pour un loyer manifestement sous-évalué.
- Les deux se calculent différemment : la première avec un indice, la seconde avec des loyers de référence du voisinage, six mois avant la fin du bail, et avec un lissage si la hausse dépasse 10 %.
- Les baux commerciaux ont d'autres indices (ILC, ILAT) et d'autres règles : ce guide ne concerne que les baux d'habitation.
Mis à jour le . Ce guide présente les règles générales du droit français de la location d'habitation ; il ne remplace pas un conseil juridique pour un cas particulier.
La révision annuelle (ou indexation) par l'IRL
Dans le langage courant, « révision » et « indexation » désignent la même opération : ajuster chaque année le loyer à l'évolution de l'indice de référence des loyers. La loi de 1989 parle de révision (article 17-1). Elle exige une clause dans le bail et un indice officiel, l'IRL.
Le détail du calcul et du délai de douze mois est dans notre guide sur l'augmentation du loyer avec l'IRL.
La réévaluation d'un loyer sous-évalué au renouvellement
À l'approche de la fin du bail, le bailleur peut proposer un nouveau loyer s'il est manifestement sous-évalué (article 17-2 de la loi de 1989). La proposition doit être notifiée au moins six mois avant la fin du bail, avec au moins trois références de loyers (six dans les grandes agglomérations) de logements comparables dans le voisinage.
Si le locataire refuse ou garde le silence, la commission départementale de conciliation puis le juge peuvent être saisis avant la fin du bail. Si la hausse proposée dépasse 10 %, elle est appliquée par tiers (bail de trois ans) ou par sixième (bail de six ans) ; elle s'applique d'un coup si elle est inférieure.
Le loyer à la relocation
Entre deux locataires, le loyer est en principe libre, sauf dans les zones tendues où un décret encadre l'évolution des loyers, et dans les villes à encadrement des loyers où il ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Dans ces zones, le nouveau loyer ne peut pas dépasser l'ancien, sauf hausse justifiée par des travaux d'amélioration importants ou par un loyer sous-évalué, dans la limite fixée par la loi.
Tableau récapitulatif
- révision annuelle : tous les ans, clause obligatoire, IRL, délai d'un an pour la demander ;
- réévaluation : une seule fois, à la fin du bail, loyers de référence du voisinage, notification six mois avant ;
- loyer de relocation : à chaque changement de locataire, règles variables selon la zone ;
- hausse après travaux : possible dans certains cas à la relocation ou au renouvellement, avec accord écrit des parties.
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Questions fréquentes
Révision et indexation du loyer, est-ce pareil ?
Oui pour un bail d'habitation : c'est l'ajustement annuel du loyer selon l'IRL. La loi emploie le mot révision.
Peut-on augmenter librement le loyer au renouvellement du bail ?
Non. Il faut démontrer que le loyer est manifestement sous-évalué, avec des loyers de référence, six mois avant la fin du bail, et la hausse est lissée si elle dépasse 10 %.
Quel indice pour un bail commercial ?
Les baux commerciaux se réfèrent à l'ILC ou à l'ILAT selon l'activité. Ces règles diffèrent de celles du bail d'habitation.
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