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Encadrement des loyers : comment ça marche pour un bailleur
La réponse en bref
- Dans les territoires concernés, le loyer de départ ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (20 % au-dessus du loyer de référence) fixé par arrêté préfectoral selon la zone, le type de logement, l'époque de construction et le nombre de pièces.
- Un complément de loyer n'est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort, à justifier. Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
- Le dispositif est expérimental et limité dans le temps. Le Sénat a voté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans, non définitive à la date de rédaction : vérifiez le texte en vigueur avant de louer.
Mis à jour le . Ce guide présente les règles générales du droit français de la location d'habitation ; il ne remplace pas un conseil juridique pour un cas particulier.
Où s'applique l'encadrement ?
Il s'agit d'une expérimentation prévue par la loi ELAN de 2018 pour les communes situées en zone tendue qui en font la demande. Elle concerne notamment Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux et plusieurs autres territoires. La liste et les arrêtés évoluent : consultez le site de la préfecture ou de l'observatoire local des loyers.
Ne confondez pas zone tendue et encadrement des loyers : la zone tendue encadre la hausse à la relocation et raccourcit le préavis du locataire à un mois ; l'encadrement fixe des plafonds de loyer de départ.
Les trois loyers à connaître
- le loyer de référence : le loyer médian du secteur, par type de logement ;
- le loyer de référence majoré : le loyer de référence augmenté de 20 %, plafond à ne pas dépasser ;
- le loyer de référence minoré : le loyer de référence diminué de 30 %, qui sert de seuil pour proposer une hausse au renouvellement lorsque le loyer en cours est inférieur.
Le montant s'exprime en euros par mètre carré, hors charges, et s'applique à la surface habitable. Pour un logement meublé, des références spécifiques existent.
Le complément de loyer
Il n'est possible que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du secteur (vue, terrasse, équipement rare). Il doit être mentionné et justifié dans le bail. Le locataire peut le contester devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature.
Mentions obligatoires et sanctions
Le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré, le montant du dernier loyer du précédent locataire si le logement a été reloué dans les 18 mois, et le complément éventuel. En cas de non-respect, le locataire peut demander la mise en conformité et, après contrôle du préfet, une amende administrative peut être infligée au bailleur (jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale).
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- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance)
- Service-public.fr : encadrement des loyers
Questions fréquentes
Mon logement est-il soumis à l'encadrement ?
Vérifiez que votre commune figure dans un territoire d'encadrement actif et consultez l'arrêté préfectoral qui donne les loyers de référence. Les sites officiels des observatoires locaux et des préfectures permettent une recherche par adresse.
Peut-on dépasser le loyer majoré ?
Seulement avec un complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles. Sans cela, le locataire peut demander la réduction du loyer.
L'encadrement des loyers est-il toujours en vigueur en 2026 ?
L'expérimentation arrive à terme en novembre 2026 sauf prolongation. Le Sénat a voté une prolongation de deux ans le 21 octobre 2026, qui doit encore être adoptée définitivement. Vérifiez l'état du texte avant de signer un bail.
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