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Location meublée et LMNP : bail, mobilier et fiscalité
La réponse en bref
- Un bail meublé dure un an (neuf mois pour un étudiant) et le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges. Le logement doit comporter le mobilier minimal fixé par le décret du 31 juillet 2015.
- Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) déclare ses revenus en bénéfices industriels et commerciaux : micro-BIC avec abattement forfaitaire de 50 % sous le plafond de recettes, ou régime réel avec amortissement du bien.
- Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value de revente : faites chiffrer l'opération avec un expert-comptable.
Mis à jour le . Ce guide présente les règles générales du droit français de la location d'habitation ; il ne remplace pas un conseil juridique pour un cas particulier.
Le bail meublé
Durée : un an, renouvelé par tacite reconduction. Le bailleur peut donner congé trois mois avant l'échéance pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux ; le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois. Le bail étudiant dure neuf mois et n'est pas reconduit tacitement.
Dépôt de garantie : deux mois de loyer hors charges au maximum. Le loyer peut inclure un forfait de charges, non régularisable, à condition que le bail le prévoie. Un état des lieux et un inventaire du mobilier sont annexés au bail.
Le mobilier obligatoire
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 impose :
- une literie comprenant couette ou couverture ;
- des dispositifs d'occultation des fenêtres dans les chambres ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou un four à micro-ondes ;
- un réfrigérateur et un congélateur ou un compartiment à congélation à -6 °C ;
- de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
- une table et des sièges ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- du matériel d'entretien ménager adapté.
Le statut fiscal LMNP
La location meublée est une activité commerciale. Un loueur est non professionnel (LMNP) si ses recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou ne dépassent pas ses autres revenus d'activité. Deux régimes s'offrent à lui :
- le micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes de location meublée longue durée, dans la limite d'un plafond de recettes revalorisé périodiquement (vérifiez le seuil de l'année sur impots.gouv.fr) ;
- le régime réel : déduction des charges réelles et amortissement du bien et du mobilier, souvent plus avantageux quand il y a un emprunt ou des travaux importants.
La location meublée touristique est soumise à d'autres seuils et abattements, modifiés par la loi du 19 novembre 2024.
Les points de vigilance
Déclarez l'activité au guichet des formalités des entreprises pour obtenir un numéro SIRET. Les amortissements déduits sont désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente : demandez une simulation avant d'acheter. La classe énergétique (F, G) s'applique aussi aux meublés.
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- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (Légifrance)
- Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (Légifrance)
- impots.gouv.fr : location meublée
Questions fréquentes
Quelle est la durée d'un bail meublé ?
Un an, renouvelable par tacite reconduction. Neuf mois pour un étudiant, sans reconduction tacite. Le bail mobilité dure de un à dix mois.
Quel dépôt de garantie en meublé ?
Deux mois de loyer hors charges au maximum.
Micro-BIC ou régime réel en LMNP ?
Le micro-BIC est simple, avec un abattement de 50 % sur les recettes. Le réel permet d'amortir le bien et déduit les charges réelles : il devient intéressant avec un emprunt ou des travaux.
Doit-on inventorier le mobilier ?
Oui, un inventaire détaillé est annexé au bail, et un état des lieux est établi à l'entrée et à la sortie.
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