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Gérer une SCI seul : ce qui est permis et les obligations
La réponse en bref
- Une SCI doit compter au moins deux associés. Un seul associé ne peut pas la constituer, mais l'un des associés peut être l'unique gérant et administrer seul la société au quotidien.
- Le gérant tient la comptabilité, signe les baux, encaisse les loyers sur le compte de la SCI, réunit une assemblée générale chaque année pour approuver les comptes et dépose la déclaration fiscale.
- Les associés doivent être réels : un associé de complaisance qui ne joue aucun rôle peut conduire un juge ou l'administration à contester la société.
Mis à jour le . Ce guide présente les règles générales du droit français de la location d'habitation ; il ne remplace pas un conseil juridique pour un cas particulier.
Combien d'associés ?
Le Code civil (articles 1832 et suivants) exige au moins deux associés pour une société civile. Les associés peuvent être des membres de la famille. Ils ne sont pas tous gérants : les statuts désignent un ou plusieurs gérants, qui peuvent être associés ou non.
Un associé minoritaire (même une petite part) est donc nécessaire, avec ses droits de vote aux assemblées et sa part dans les bénéfices. Les statuts peuvent prévoir un gérant unique chargé de tout au quotidien.
Ce que le gérant fait seul
- signer le bail et les avenants, encaisser les loyers, délivrer les quittances au nom de la SCI ;
- souscrire l'assurance propriétaire non occupant, faire exécuter les travaux d'entretien ;
- tenir la comptabilité de la société et les comptes des associés ;
- convoquer chaque année l'assemblée des associés pour approuver les comptes, en pratique dans les six mois de la clôture ;
- déposer la déclaration de résultats : formulaire 2072-S à l'impôt sur le revenu, ou liasse d'impôt sur les sociétés si la SCI a opté pour l'IS.
Certains actes (vente d'un bien, emprunt, changement de statuts) exigent l'accord des associés selon ce que prévoient les statuts.
IR ou IS : l'impact sur la gestion
Par défaut, la SCI est à l'impôt sur le revenu : chaque associé déclare sa part des revenus fonciers. Avec l'option pour l'IS, la SCI paie l'impôt sur ses bénéfices et tient une comptabilité d'entreprise complète. Le choix a des conséquences fiscales durables, notamment sur la plus-value : demandez un avis à votre expert-comptable avant d'opter.
Les points de vigilance
Les associés d'une SCI répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leurs parts (article 1857 du Code civil). Le compte bancaire de la SCI doit rester distinct de vos comptes personnels. Les loyers sont encaissés par la SCI, pas par vous. Un logiciel permet de suivre biens, baux et quittances par société : Polyrent gère plusieurs sociétés dans l'offre Business.
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Questions fréquentes
Peut-on créer une SCI avec un seul associé ?
Non. Une SCI exige au moins deux associés. Pour un associé unique, d'autres formes de société existent, par exemple l'EURL ou la SASU, avec un régime fiscal et social différent.
Un gérant de SCI peut-il tout faire seul ?
Pour la gestion courante, oui, dans les limites des statuts. Les décisions majeures (vente, emprunt, modification des statuts) passent par les associés.
La SCI doit-elle tenir une assemblée chaque année ?
Oui, les associés approuvent les comptes de l'exercice au moins une fois par an, dans les six mois qui suivent la clôture. Un procès-verbal est conservé.
Les loyers doivent-ils aller sur un compte au nom de la SCI ?
C'est fortement recommandé : la SCI a une personnalité juridique distincte, et mélanger les comptes complique la comptabilité et expose à des contestations.
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