En bref : le bail vide offre 3 ans de stabilité et un dépôt de garantie d'un mois, le bail meublé offre 1 an de souplesse, un dépôt de deux mois et souvent une fiscalité plus douce grâce au statut LMNP. Dans l'exemple chiffré de cet article (un T2), l'écart d'impôt sur le revenu dépasse 1 000 € par an selon le régime retenu. Le bon choix dépend de votre horizon, de votre tranche d'imposition et du locataire visé.
Sur le papier, la question est simple. Dans les faits, elle change votre rendement net, votre façon de reprendre le logement et la paperasse de chaque printemps. Voici les points qui comptent, avec les références légales.
Durée du bail : 3 ans ou 1 an
Pour une résidence principale, les deux contrats relèvent de la loi du 6 juillet 1989, mais pas des mêmes articles.
- Bail vide : 3 ans minimum si le bailleur est une personne physique, 6 ans s'il s'agit d'une personne morale (une SCI par exemple). Le bail se reconduit tacitement pour la même durée.
- Bail meublé : 1 an minimum, reconduit tacitement pour un an. Il existe aussi le bail étudiant de 9 mois (non reconductible) et le bail mobilité de 1 à 10 mois (non renouvelable, sans dépôt de garantie).
Pour un bailleur qui veut garder la liberté de vendre ou de récupérer le bien, le meublé laisse plus de marge. Pour celui qui veut un locataire stable pendant des années, le vide est plus rassurant.
Préavis : qui peut partir, et quand
- Locataire en bail vide : 3 mois, réduits à 1 mois en zone tendue ou dans certains cas (mutation, perte d'emploi, RSA, raisons de santé, etc.).
- Locataire en bail meublé : 1 mois, dans tous les cas.
- Bailleur en bail vide : 6 mois avant la fin du bail, uniquement pour vendre, reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux.
- Bailleur en bail meublé : 3 mois avant la fin du bail, avec les mêmes motifs.
Un préavis d'un mois côté locataire veut dire plus de rotation, donc plus de vacance locative possible, mais aussi des loyers que vous pouvez réajuster plus souvent.
Dépôt de garantie : 1 mois ou 2 mois
Le dépôt est plafonné à 1 mois de loyer hors charges en bail vide et à 2 mois de loyer hors charges en bail meublé. Le délai de restitution est identique : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois s'il y a des différences. Le meublé protège donc un peu mieux contre les dégradations, ce qui compte puisque vous mettez aussi du mobilier à disposition.
Ce qu'il faut pour louer en meublé
Un logement est meublé s'il contient au minimum les éléments listés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d'entretien ménager. Un inventaire du mobilier doit être annexé au bail. En meublé, les charges peuvent aussi être fixées au forfait, sans régularisation annuelle.
Dans les deux cas, le logement doit être décent. Rappel : les logements classés G au DPE ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025. Et dans une zone d'encadrement des loyers, le meublé y est soumis comme le vide.
Fiscalité : revenus fonciers ou LMNP
Bail vide : les revenus fonciers
- Micro-foncier si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an : abattement forfaitaire de 30 %.
- Régime réel : vous déduisez les charges réelles (taxe foncière hors ordures ménagères, intérêts d'emprunt, assurance PNO, travaux d'entretien, frais de gestion).
Bail meublé : le LMNP (BIC)
Le loueur en meublé non professionnel déclare en bénéfices industriels et commerciaux. Il faut s'immatriculer via le guichet unique des formalités des entreprises, ce qui est gratuit.
- Micro-BIC : abattement de 50 % sous un plafond de recettes annuel (77 700 € au dernier barème que nous connaissons, à vérifier chaque année sur impots.gouv.fr).
- Régime réel : vous déduisez les charges et surtout vous amortissez le bien et le mobilier, ce qui peut ramener le revenu imposable très bas.
Point d'attention : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L'avantage fiscal en cours de détention est donc partiellement repris à la sortie. Faites le calcul avec votre comptable avant de vous décider.
Tableau comparatif
| Critère | Bail vide | Bail meublé |
|---|---|---|
| Durée | 3 ans (6 ans si bailleur personne morale) | 1 an (9 mois étudiant) |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois |
| Préavis bailleur | 6 mois | 3 mois |
| Dépôt de garantie | 1 mois hors charges | 2 mois hors charges |
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers | BIC (LMNP) |
| Régime simplifié | Micro-foncier, abattement 30 % | Micro-BIC, abattement 50 % |
| Amortissement | Non | Oui, au réel |
| Charges | Provisions avec régularisation | Provisions ou forfait |
Exemple chiffré sur un T2
Prenons un T2 de 40 m² loué 700 € par mois hors charges en vide, ou 800 € en meublé (hypothèse : le meublé se loue plus cher, d'un montant qui varie selon la ville). Charges annuelles déductibles supposées : 3 450 € (taxe foncière 900 €, intérêts d'emprunt 2 000 €, assurance PNO 150 €, entretien et gestion 400 €). En LMNP au réel, on suppose 4 000 € d'amortissement annuel. Tranche marginale d'imposition : 30 %. Les prélèvements sociaux ne sont pas inclus.
| Situation | Recettes annuelles | Revenu imposable | Impôt à 30 % |
|---|---|---|---|
| Vide, micro-foncier | 8 400 € | 5 880 € | 1 764 € |
| Vide, réel | 8 400 € | 4 950 € | 1 485 € |
| Meublé, micro-BIC | 9 600 € | 4 800 € | 1 440 € |
| Meublé, LMNP réel | 9 600 € | 2 150 € | 645 € |
Dans cet exemple, le meublé au réel encaisse 1 200 € de loyer de plus par an et paie 1 119 € d'impôt de moins que le vide au micro-foncier. Le dépôt de garantie maximal passe aussi de 700 € à 1 600 €. Ces chiffres sont une simulation : vos charges, votre loyer réel et votre tranche changeront le résultat.
Alors, lequel choisir ?
- Choisissez le vide si vous cherchez la stabilité, un locataire qui s'installe durablement, et que vous ne voulez pas gérer un mobilier ni un inventaire.
- Choisissez le meublé si vous visez étudiants, jeunes actifs ou mobilité professionnelle, si vous voulez de la souplesse sur la reprise du bien et si l'amortissement LMNP améliore nettement votre fiscalité.
Le passage de l'un à l'autre est possible à la fin d'un bail, mais cela implique un nouveau contrat, un inventaire et souvent un changement de régime fiscal. Mieux vaut décider avant la mise en location.
Ce que Polyrent fait à votre place
Sur Polyrent, vous renseignez le type de bail et l'application gère les échéances : date de fin, préavis, révision du loyer selon l'IRL, quittances et relances de loyer. L'état des lieux et le suivi du dépôt de garantie restent rattachés à chaque location, et votre récapitulatif de revenus est prêt pour la déclaration. Créez votre compte sur Polyrent et testez-le sur votre prochain bail.